Blogg

22jún

Pöddur í húsum, veggjatítlur og dómar Hæstarréttar

Ásdís Ósk Valsdóttir, löggiltur fasteignasali hjá Húsaskjól, ræddi við Erling Ólafsson, skordýrafræðing hjá Náttúrufræðistofnun Íslands og fékk mjög áhugaverðar upplýsingar um ýmis meindýr sem dveljast í hýbýlum okkar. Ásdís setti síðan saman smá grein um þessi smádýr sem lifa meðal okkar og skoðaði jafnframt nokkra dóma sem hafa fallið, meðal annars vegna mála sem upp hafa komið vegna veggjatítlna.  Þar virðist meginreglan vera sú að því fyrr sem þetta kemur í ljós því betra, því fólk getur misst bótarétt vegna tómlætis, jafnvel þótt flest bendi til þess að meindýrin hafi verið hjá fyrri eiganda.  Þegar fólk er í fasteignahugleiðingum, er því gífurlega mikilvægt að skoða eignir vel, sérstaklega ef um eldri eignir er að ræða og/eða timburhús. Þú getur sent fyrirspurn til fasteignasalans með því að smella á Senda spurningu efst á vefsíðu, sem Ásdís Ósk sér um að svara. Hér að neðan má sjá pistilinn sem Ásdís tók saman um meindýr.

 Meindýr

Margar tegundir smádýra lifa í sambýli við okkur mennina og taka sér bólfestu í híbýlum. Sumar sækjast eftir matvælum okkar, aðrar klæðum og vefnaði og þær óæskilegustu geta valdið spjöllum á húsviðum, jafnt burðarbitum sem veggklæðningum.

Sumar leita inn til okkar einungis eftir skjóli og valda engum búsifjum, veiða jafnvel aðrar óæskilegar pöddur sér til matar.

Þá skal haft í huga að fjölmargar tegundir slæðast inn um dyr og glugga utan úr görðum og eiga enga lífsmöguleika inni hjá okkur. 

Í flestum húsum má finna einhverjar pöddur, jafnt nýbyggðum sem eldri húsum, þó vissulega bjóði eldra húsnæði upp á fjölbreyttari aðstæður fyrir pöddur.  Raki er oft rót að pödduvandamálum og illa frágengin mjölvara býður einnig hættu heim. 

Pöddur geta haft áhrif í fasteignaviðskiptum. 
Kaupendur telja sig stundum svikna þegar þeir síðar meir uppgötva að pöddur hafi leynst í húsnæði sem þeir keyptu. Slíkt hefur jafnvel leitt til málaferla og kröfur verið settar fram um riftun á kaupsamningum vegna faldra galla


Í þessu tilliti skal það haft í huga að fá hús eru algjörlega án pöddukvikinda. 

Mörgum búum við með án þess að verða þeirra vör. Ef fólk rekst á pöddur í húsakynnum sínum sem valda þeim áhyggjum er sjálfsagt fyrsta skref að kynna sér hverskonar dýr um er að ræða. Hægt er að leita aðstoðar við greiningu og fá upplýsingar um viðkomandi tegundir hjá Náttúrufræðistofnun Íslands, gegn gjaldi. 

Einnig er hægt að fara inn á pödduvef stofnunarinnar en þar er sérstakur flokkur þar sem frætt er um pöddum í húsum með myndum og textum Vefurinn er í uppbyggingu og upptalning tegunda því ekki tæmandi enn sem komið er.

Hér eru úrdrættir úr nokkrum dómum sem sjá má á vef Hæstarréttar og Ásdís tók saman. Þar er lýsing á hverju máli fyrir sig, en síðan má sjá niðurstöður dóms í hverju máli, með því að smella á viðeigandi slóð.

Dæmi 1: Fasteign. Galli. Afsláttur. Sératkvæði.

 

W keypti fasteign af S, sem hann fékk afhenta í febrúar árið 2000. W skoðaði eignina tvisvar í fylgd innanhússarkitekts áður en kaupin fór fram. Þegar W hafði fjarlægt einangrun af sperrum kom í ljós að allar sperrur hússins, klæðning og bitar voru gataðar eftir veggjatítlu. Sýnt þótti að skemmdirnar hefðu þegar verið orðnar útbreiddar í tréverki rislofts hússins og viðum þaksins er eignin var afhent. Telja varð í ljós leitt í málinu að við skoðun W á risloftinu fyrir kaupin hafi hliðar á sperrum þaksins verið huldar einangrun. Þá var staðhæft í forsendum héraðsdóms, að við skoðun dómsins á vettvangi hafi ummerki eftir veggjatítlu verið mun meira áberandi á hliðum sperra en á þeim flötum sem sneru niður og að þau hafi verið mjög ógreinileg við hefðbundna skoðun. Þá væru slíkar skemmdir mjög fátíðar. Var talið að um leyndan galla hafi verið að ræða sem W hafi ekki getað áttað sig á við venjulega skoðun á fasteigninni. Skilyrði skaðabótaskyldu voru þó ekki talin vera fyrir hendi en W var dæmdur afsláttur úr hendi S vegna gallans, en nam sömu fjárhæð og rýrnun á verðgildi fasteignarinnar var talin vegna hans. Talið var að W hafi skýrt S frá því í tæka tíð að hann ætlaði að bera gallann fyrir sig. Þá var matsgerð dómkvaddra matsmanna ekki talin haldin neinum þeim annmörkum er leiða ættu til þess að hún yrði ekki lögð til grundvallar við ákvörðun á afslætti.

Lesa dóm Hæstaréttar: Sjá HÉR.

Dæmi 2: Fasteignakaup. Gallar. Skaðabætur. Afsláttur.

 

Forskalað timburhús í eigu A og G reyndist vera svo undirlagt af veggjatítlu að allt tréverk þess taldist ónýtt. Kröfðust A og G skaðabóta eða afsláttar úr hendi þeirra sem selt höfðu þeim húsið. Ósannað var talið að fyrri eigendur hafi vitað um tilvist skordýranna í húsinu við sölu þess og ekki varð séð að seljendur hafi ábyrgst sérstaklega eitthvað í þessa veru. Skaðabótakröfunni var því hafnað. Þá urðu A og G að bera halla af skorti á sönnun um að húsið hafi verið haldið slíkum annmarka við sölu þess að veitt hefði þeim rétt til þess að krefjast afsláttar af kaupverði. 

Lesa dóm Hæstarréttar: Sjá HÉR.

Dæmi 3: Fasteignakaup. Galli. Afsláttur.

 

K keypti íbúðarhús af eiginmanni G á árinu 1989, en seldi það S á árinu 1996. Með dómi Hæstaréttar á árinu 2000 var K gert að greiða S afslátt af kaupverðinu vegna þess að skordýr, svonefndar veggjatítlur, höfðu grafið sig í verulegum mæli inn í burðarvirki og klæðningu hússins. K höfðaði í framhaldi af því mál á hendur G, sem sat í óskipti búi eftir eiginmann sinn, þar sem hann hélt því fram að sami galli hefði verið á húsinu þegar hann keypti það á árinu 1989. Hæstiréttur taldi sannað að veggjatítlur hefðu verið komnar í viði hússins á umræddum tíma. Fasteignin hefði af þessum sökum verið haldin annmarka, sem hefði veitt K rétt til að krefjast afsláttar af kaupverðinu. Aftur á móti hefði K viðurkennt að leki hefði verið við skorstein þegar hann keypti húsið og að ekki hefði verið gert við lekann meðan húsið var í hans eigu, heldur látið nægja að hafa fötu á gólfi í risi til að taka við regnvatni. Af ástandi hússins eftir að K seldi það yrði því ekkert ráðið um hversu útbreidd skordýrin kynnu að hafa verið á árinu 1989, hvað gera hefði mátt á því stigi til að útrýma þeim og hvaða kostnaður hefði getað orðið af því. Engin gögn lægju fyrir í málinu um þessi atriði og þeirra yrði heldur ekki aflað úr því sem komið væri þar sem S hefði látið fjarlægja þann hluta hússins, sem byggður var úr timbri, og farga honum. Af þessum sökum yrði að sýkna G.

Lesa dóm Hæstarréttar: Sjá HÉR.

Dæmi 4: Fasteign. Galli. Afsláttur. Kyrrsetning.

 

S keypti járnklætt timburhús, byggt árið 1927, af K haustið 1996. Sumarið 1997 kom í ljós að eignin var haldin stórfelldum galla, þar sem veggjatítla hafði hreiðrað um sig í innviðum hússins og valdið skemmdum á þeim, einkum í ofanverðu húsinu. Hafði S þá lagt í mikinn kostnað við endurbætur og breytingar á húsinu. Að mati dómkvaddra manna í desember 1997 mátti ætla að kostnaður af viðgerð á húsinu og útrýmingu bjöllunnar næmi meira en þriðjungi af umsömdu kaupverði fasteignarinnar. Að ákvörðun S var húsið flutt í burtu nokkru síðar og brennt undir eftirliti yfirvalda, en nýtt timburhús reist á hinum steinsteypta kjallara. Naut S fjárstuðnings frá opinberum aðilum og almenningi við þá framkvæmd. Talið var að eignin hefði verið haldin stórfelldum galla þegar kaup aðila fóru fram og að umfang hans mætti að líkindum rekja til þess að miklu leyti að ris hússins var óeinangrað og þakið ekki vel þétt, þannig að kjöraðstæður hefðu verið fyrir tímgun bjöllunnar. Eignin var ekki seld með fyrirvara um raka frá þakinu og ekki var talið að S yrði sökuð um brest á skoðun við kaupin. Lagt var til grundvallar að ekki yrði fullyrt að K hefði mátt vita af tilvist bjöllunnar í húsinu og voru því ekki talin skilyrði til að dæma S skaðabætur vegna kaupanna. Hins vegar var fallist á niðurstöðu héraðsdóms um að S ætti rétt til afsláttar að tiltölu úr hendi K, þar sem eignin hafi verið haldin leyndum galla. Var K dæmdur til að greiða S afslátt frá kaupverði fasteignarinnar. Ekki var talið að fyrir hendi hefðu verið lögmælt skilyrði til kyrrsetningar á eignum K vegna kröfu S í mars 1998 og var kyrrsetningin metin ógild.

Lesa dóm Hæstarréttar: Sjá HÉR.

 

Smelltu hér til að skrá þig sem kaupanda 

Smelltu hér til að skrá eignina þína á sölu

Sendu okkur póst til að fá nánari upplýsingar eða hringdu í síma: 519-2600