Blogg

23ágú

Hverjum á að trúa?

Ég las grein í vikunni sem hafði titilinn Fasteignasala í alkuli eftir Þór Saari hagfræðing og alþingismann.  Mér datt fyrst í hug að ég hefði rekist á gamla grein þar sem fyrirsögnin benti til þess og varð því hissa þegar ég gerði mér grein fyrir því að hún var skrifuð í ágúst 2010.  Ég held að flestir sem starfa við fasteignasölu í dag geti verið sammála um að markaðurinn hefur hægt og rólega verið að taka við sér, hver mánuður hefur verið örlítið betri en mánuðurinn á undan og allt bendir til þess að salan eigi bara eftir að aukast og fleiri kaupendur fari af stað.

Þinglýstir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu fyrstu 32 vikurnar 2010 voru 1596 eða 50 að meðaltali á viku, á meðan fyrstu 32 vikurnar 2009 voru 1136 samningar eða 36 að meðaltali á viku sem er tæplega 30% aukning, sjá Fasteignamat Ríkisins.

Mjög algengt er í greinum um fasteignamarkaðinn að vitna í ýmsa ótilgreinda sérfræðinga og/eða spár án þess að tilgreina það frekar sbr. grein Þórs ... fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði.  Ég leitaði töluvert en fann þó engar nýlegar greinar sem töluðu um allt að 30% lækkun á fasteignaverði næstu 12 mánuði eða skemur, ennfremur fannst mér vanta skilgreiningu á því hvort að um væri að ræða raunverðslækkun eða nafnverðlækkun á fasteignum.

Í uppfærðum Peningamálum Seðlabanka Íslands er tekið fram að þó að lækkun á raunvirði eigi eftir að vera út árið þá verði hún minni en þeir reiknuðu með  og ýmsir telja að fasteignamarkaðurinn sé að glæðast, sjá visir.is, greining Íslandsbanka, og mbl.is.  Ennfremur er ýmislegt sem bendir til þess að ástandið sé að lagast, fleiri atvinnuauglýsingar birtast í blöðunum, Væntingarvísitalan er á uppleið og atvinnuleysi minnkar.

Þór fjallar um að miklar lækkanir séu í pípunum ...Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veit með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara.  Það er einmitt vandinn, það veit enginn með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara eða hvenær botninum er náð.   Fasteignakaup eru nefnilega frábrugðin flestum kaupum þar sem markmiðið er að finna eign sem hentar fjölskyldunni til lengri tíma og þess vegna skiptir engu máli þó að eignin lækki tímabundið á meðan búið er í eigninni og hún hentar þörfum fjölskyldunnar.  Hvenær er réttur tími til að kaupa fasteign?  Margir vilja kaupa eign á nákvæmlega réttu augnabliki, þ.e. þegar botninum er náð en það virðist stundum gleymast að um leið og botninum er náð þá byrjar verðið að hækka og erfiðara verður að gera bestu kaupin.

Þór bendir einnig á ýmsar leiðir til að blása lífi í markaðinn ...Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni.  Ég held að það geti allir verið sammála um að seljendur í dag eru síður en svo að sleppa með sitt á hreinu, lánin hafa í mjög mörgum tilfellum étið upp eigið fé seljanda sem ásamt verðlækkun gerir það að verkum að seljandinn er í besta falli að sleppa út á jöfnu, í mörgum tilfellum þarf seljandinn að taka með sér lán, t.d. sem persónulán án veðs þrátt fyrir að hafa í upphafi lagt inn 10-20% eigið fé í kaupin.  Kaupandinn á hinn bóginn fær í mörgum tilfellum eign sem er 100% veðsett, sparar sér lántökugjöldin sem nema hundruðum þúsunda og fær vexti sem bjóðast ekki á markaði í dag.

Einnig bendir hann á hvernig er sanngjarnt að dreifa áhættunni á milli kaupanda og seljanda  ...Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir.
Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið
. 
Það má vel vera að þessi lausn líti vel út á pappírum, en stöldrum aðeins við.  Hvernig er eignin verðmetin í upphafi og  hver metur lækkunina sem hefur átt sér stað.   Hvernig á að selja 100% veðsettar eignir? Á seljandinn að taka sjensinn á því að þurfa að taka með sér auka 5 M eftir ár og síðan situr kaupandinn í eigninni í 10 ár í viðbót og selur hana með 25% hagnaði?  Hvernig á að finna rétta tímabilið til að miða við, að ári liðnu eða síðar?   Fasteignakaup eru ekki hlutabréfakaup heldur kaupa flestir fasteignir með það í huga að finna húsnæði sem hentar viðkomandi til lengri tíma.  Markmið flestra er að finna fasteign sem hentar til a.m.k . 5 ára og því skiptir engu þó að verðið á eigninni lækki tímabundið.   Hvað gerist ef verðið hækkar á tímabilinu, t.d. 20%, situr kaupandinn þá uppi með áhættuna á að borga 48 M fyrir 40 M eign?  Hvernig á kaupandinn að standast greiðslumat?  Allar fjármálastofnanir gera kröfu á að þú hafir nægt eigið fé til að kaupa eignina í dag, þeir taka ekki inn í útreikninga framtíðargreiðslur, bankarnir taka ekki einu sinni leigutekjur inn í greiðslumat, ég sé það því ekki gerast að fjármálastofnanir afgreiði greiðslumat þar sem kaupandinn stenst jafnvel bara 75% mat og ætlar svo bara að sjá til hvernig markaðurinn þróast?  Hvað ef miðað er við 12 mánuði og eftir það byrjar verð að hækka aftur, er eðlilegt að kaupandinn fái bæði alla lækkunina og taki síðan alla hækkunina?

Að lokum er lausnin að breyta hugarfari fasteignasala ...Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir...  Ég spyr mig nákvæmlega hverju þurfa fasteignasalar að breyta, það hlýtur að vera gífurleg einföldun á málinu að halda að fasteignasalar ráði verðmyndun á markaði.  Fasteignasalar verðleggja eignir og gefa seljendur ráðleggingar um verð á eigninni en seljandinn hefur alltaf lokaorðið um ásett verð og hann hefur líka lokaorðið um á hvaða verði hann selur eignina. Ásdís Ósk Valsdóttir, löggiltur fasteignasali