Gallar

Gallar

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

Þ keypti íbúð af H síðla árs 2002 og var umsamið kaupverð 12.600.000 krónur. Krafðist H greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 1.136.274 en Þ hafði haldið eftir lokagreiðslu vegna galla, sem hún taldi vera á íbúðinni. Fasteignin var byggð árið 1960 en gert hafði verið við húsið að utan og það málað árið 2000. Kom fram  í söluyfirliti fasteignasölu að húsið væri allt nýlega viðgert að utan og málað og væri í góðu ástandi. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kom hins vegar fram að umræddar viðgerðir hefðu ekki reynst fullnægjandi. Var talið að þótt krafa Þ samkvæmt matsgerðinni yrði að fullu tekin til greina gæti hún ekki verið hærri en 977.596 krónur og taldist sú fjárhæð lægri en svo að hægt væri að telja að annmarkar á íbúðinni hafi rýrt verðmæti hennar svo að nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hins vegar var talið að upplýsingar um nýafstaðnar viðgerðir, sem komu fram í söluyfirliti vegna íbúðarinnar, hafi verið rangar í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup og teldist íbúðin því haldin galla þrátt fyrir að ósannað væri að H hafi verið kunnugt, eða hafi mátt vera kunnugt, um að viðgerðin hefði ekki borið fullnægjandi árangur. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, taldi að niðurstaða dómkvadds matsmanns tæki að hluta til viðgerða sem ekki snertu þá annmarka sem töldust vera á fyrrnefndri viðgerð og töldu að kostnaður við úrbætur næmi að réttu lagi 501.966 krónum. Þar sem þeirri niðurstöðu hafði ekki verið hnekkt var fallist á að Þ ætti rétt á skaðabótum sem þeirri fjárhæð næmi, sem kæmu til skuldajafnaðar á móti kröfu H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og var Þ því dæmd til að greiða H 634.308 krónur.    Lesa meira ...

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Skuldajöfnuður.

H og M keyptu hluta fasteignarinnar Njálsgötu 41 í Reykjavík af E með kaupsamningi í janúar 2003. E krafðist í málinu greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en H og M töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna skaðabóta og afsláttar sem næmi hærri fjárhæð. Var fallist á með H og M að þau ættu gagnkröfu á hendur E vegna þess að bílastæði og garður reyndust sameiginleg með öðrum eigendum hússins, sem og hitakerfi, ólíkt því sem sagði í söluyfirliti eignarinnar. Þá var einnig fallist á að frárennsli skólps frá húsinu og ástand drenlagna væri svo ábótavant að þeim bæri að fá bætur úr hendi E vegna þeirra galla. Talið var að líta yrði heildstætt á galla eignarinnar þegar metið var hvort þeir teldust hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup. Þessu skilyrði gagnkröfu H og M taldist fullnægt og skipti þá ekki máli hvort matsgerð tæki til heildarkostnaðar við lagfæringar eða aðeins til hlutar H og M í þeim, en matsgerðin var ekki skýr hvað þetta varðaði. Voru gagnkröfur H og M því að þessu leyti teknar til greina og þau þannig sýknuð af kröfu E um eftirstöðvar kaupverðs.  Lesa meira ...

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður. Matsgerð. Aðfinnslur.

H keypti íbúð af Ó á neðri hæð húss í Reykjavík með kaupsamningi í janúar 2006. Hún gerði „athugasemdir vegna hinnar seldu eignar“ og hélt eftir eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar, samtals að fjárhæð 2.000.000. Ó höfðaði í kjölfarið mál til heimtu eftirstöðvanna, en H aflaði matsgerðar um ætlaða galla á eigninni og tjón sem af þeim leiddi. Í Hæstarétti var fallist á með H að hún hefði, á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, átt  skaðabótakröfu á hendur Ó, að fjárhæð 2.368.754 krónur og að henni hefði verið heimilt að skuldajafna við kröfu Ó um eftirstöðvar kaupverðsins. Þar sem gagnkrafa H var hærri en sú fjárhæð sem hún hélt eftir var H sýknuð af kröfu Ó í málinu.   Lesa meira ...

 

Fasteignakaup. Galli.  Skaðabætur.  Fjöleignarhús.  Upplýsingaskylda.  Matsgerð.  Venja.  Gjafsókn.  Sératkvæði.

H keypti risíbúð í fasteign af HH og HK. Í málinu krafði H seljendur um skaðabætur vegna meints galla á fasteigninni sem fólst í leka frá þaki. Héraðsdómur hafnaði kröfu H meðal annars með vísan til þess að hann hefði haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð, hann hefði ekki getað vænst þess að einangrun íbúðarinnar uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar frá 1979, þó að endurbætur hafi verið gerðar eftir gildistöku hennar. Hæstiréttur taldi að HH hefði borið skylda til að skýra H frá vitneskju sinni um lekann í húsinu, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Með því að ósannað var að HH hefði sinnt skyldu sinni til að veita H þessar upplýsingar yrði talið að hin selda fasteign hefði talist gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Var krafa H því tekin til greina.  Lesa meira ...

Fasteignakaup. Söluyfirlit. Galli. Skaðabætur.

ÁÁ og G keyptu með kaupsamningi 31. maí 2005 einbýlishús af GT, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn ÁB. GT lést 30. október 2006 og voru áfrýjendur málsins lögerfingjar þeirra hjóna. Í málinu lá fyrir söluyfirlit vegna einbýlishússins, unnið af F, sem annaðist söluna. Í almennri lýsingu á ástandi hússins sagði meðal annars: Húsið að utan er í mjög góðu ástandi sem og þakið sem var nýlega standsett.“ Haustið 2006 urðu fokskemmdir á einum af kvistum hússinsog þegar reynt var að gera við skemmdirnar kom í ljós mikill fúi í bitum í kvistinum. ... Var það niðurstaða dómsins að lögerfingjarnir bæru bótaábyrgð á því tjóni sem ÁÁ og G hefðu orðið fyrir vegna galla á umræddri fasteign og var við ákvörðun bóta stuðst við kostnaðarmat í matsgerð dómkvadds manns með fáeinum frávikum. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms með vísan til forsendna.  Lesa meira ...

 

Fasteign. Galli. Skaðabætur. Afsláttur.

 JB byggði fjöleignarhús að Bakkastöðum í Reykjavík. Byggingarstjóri hússins var B. Árið 2000 festi I kaup á íbúð í húsinu, sem þá var enn í byggingu. Taldi hún síðar fasteignina vera gallaða og krafðist meðal annars skaðabóta með vísan í matsgerð dómkvaddra manna sem lagt höfðu mat á annmarka í fasteigninni. Fallist var á með I að fasteignin hefði verið haldin tilgreindum ágöllum og henni dæmdar skaðabætur í samræmi við matsgerð. Þá var jafnframt fallist á að B hefði með saknæmri vanrækslu sinni sem byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaábyrgð með JB á tjóni I.  Lesa meira...

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Fjöleignarhús. Upplýsingaskylda. Matsgerð. Venja. Gjafsókn. Sératkvæði.

 H keypti risíbúð í fasteign af HH og HK. Í málinu krafði H seljendur um skaðabætur vegna meints galla á fasteigninni sem fólst í leka frá þaki. Héraðsdómur hafnaði kröfu H meðal annars með vísan til þess að hann hefði haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð, hann hefði ekki getað vænst þess að einangrun íbúðarinnar uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar frá 1979, þó að endurbætur hafi verið gerðar eftir gildistöku hennar. Hæstiréttur taldi að HH hefði borið skylda til að skýra H frá vitneskju sinni um lekann í húsinu, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Með því að ósannað var að HH hefði sinnt skyldu sinni til að veita H þessar upplýsingar yrði talið að hin selda fasteign hefði talist gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Var krafa H því tekin til greina.   Lesa meira...


Fasteignakaup. Galli. Upplýsingaskylda. Skaðabætur. Sératkvæði.

S keypti fasteign af R og H og greiddi við undirritun kaupsamnings 4.300.000 krónur. S neitaði hins vegar viðtöku á fasteigninni og hélt eftir greiðslu á 9.000.000 krónum, þar sem hún taldi galla vera á eigninni. Taldi hún gallann felast í því að klæðning hússins væri ekki úr timbri eins og fram kæmi í söluyfirliti heldur væri klæðning hússins asbest. Í kjölfarið rifti S kaupunum. R og H höfðuðu mál fyrir héraðsdómi og kröfðust þess að S yrði gert að inna af hendi fyrrgreinda greiðslu að fjárhæð 9.000.000 króna, sem samkvæmt kaupsamningi aðila hefði átt að greiða við afhendingu eignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að R og H hefðu við kaup haft vitneskju um að asbest væri í klæðningu hússins. Talið var að hér væru um að ræða atriði sem S hefði haft réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi upplýsingar um áður en hún gengi frá kaupunum og að það hefði haft áhrif á gerð kaupsamningsins, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Skortur á þessum upplýsingum hefði hins vegar ekki falið í sér verulega vanefnd af hálfu R og H sem veitti S heimild til að rifta kaupsamningi aðila. Fallist var á skaðabótaskyldu  R og H í málinu og var yfirmatsgerð lögð að mestu til grundvallar um tjón S. Voru skaðabætur til S ákveðnar 2.600.000 krónur og henni því gert að greiða R og H 6.400.000 krónur.   Lesa meira...