Fréttir

Framboð við enda ganganna

Grein úr Viðskiptablaðinu 8.2.2018

Í búðaverð hækkaði verulega í fyrra. Alls hækkaði verð á íbúðum á öllu landinu um 19,5%. Um er að ræða mestu hækkun íbúðaverðs milli ára frá því árið 2005.

Sé litið aftur til ársins 2002 hefur íbúðaverð á landinu hækkað að meðaltali um 8,6% á ári. Hækkun íbúðaverðs á síðasta ári var þannig rúmlega tvöföld á við það sem gengur og gerist að jafnaði.

Á höfuðborgarsvæðinu hækkaði íbúðaverð um 18,9% samkvæmt tölum Þjóðskrár, en þar búa tveir af hverjum þremur íbú- um á Íslandi. Þar af hækkaði fjölbýli um 18,6% í verði, en sérbýli um 19,4%. Á landsbyggðinni hækkaði verð meira en á höfuðborgarsvæðinu, eða um 19,2% samkvæmt Hagstofunni. Mest var hækkunin í grennd við höfuðborgarsvæðið. Verð á húsnæði úti á landi hefur ekki hækkað svo mikið á einu ári frá því að mælingar hófust.

Íbúðaverð hefur hækkað gríðarlega mikið undanfarin ár vegna lítils framboðs íbúðarhúsnæðis samfara verulegum vexti í eftirspurn eftir húsnæði. Eftirspurnin hefur verið studd af mikilli aukningu kaupmáttar ráðstöfunartekna, fólksfjölgun, vexti í fjölda erlendra ferðamanna hér á landi og fleiru. Lítið framboð skýrist á hinn bóginn af lítilli uppbyggingu, sérstaklega á höfuðborgarsvæð- inu þar sem verð íbúða hefur tæplega tvöfaldast frá hruni og raunverð þess náð sögulegum hæðum. Efnahags-áfallið árið 2008 lék verktakageirann grátt með gjaldþrotum, sölu á tækjum og fólksflótta. Einnig hafa flöskuhálsar í skipulagsmálum – svo sem áhersla á þéttingu byggðar og skortur á úthlutun lóða á höfuðborgarsvæð- inu – og áhersla á hótelbyggingar sogað til sín aðföng, tafið framkvæmdir á íbúðarhúsnæði og stuðlað að hækkandi íbúðaverði. Lýðfræðilegar breytingar – sífellt minni heimili og fækkun stórra barnafjölskyldna – og umsvif Airbnb hafa einnig verið nefnd til að útskýra skortinn.

Mikil uppsöfnuð þörf

Í skýrslu hagdeildar Íbúðalánasjóðs (ÍLS) um þörf fyrir íbúðir hér á landi, sem birt var í síðustu viku, er áætlað að uppsöfnuð þörf fyrir nýjar íbúðir milli 2013 og 2016 hafi verið rúmlega 6.000 á landinu öllu. Stærsti hluti þarfarinnar er á höfuðborgarsvæðinu.

Ein birtingarmynd þessarar uppsöfnuðu þarfar er að fleiri búa undir sama þaki en áður á höfuð- borgarsvæðinu. Þá hefur hlutfall fólks á aldrinum 20-29 ára sem er í foreldrahúsum farið hækkandi síðustu ár á sama tíma og fjöldi þessa hóps hefur aukist.

Samkvæmt skýrslu ÍLS þyrfti íbúðum á öllu landinu að fjölga um 17 þúsund frá 2017 til 2019 til að mæta þörf og uppsöfnuðum skorti á íbúðum frá árinu 2012. Jafngildir það að jafnaði um 5.666 íbúðum á ári.

Til samanburðar voru rúmlega 1.500 nýjar íbúðir teknar í notkun á síðasta ári á höfuð- borgarsvæðinu samkvæmt mati Samtaka iðnaðarins (SI) en 1.700 á öllu landinu samkvæmt spá greiningardeildar Arion banka. Samkvæmt spá SI koma 5.607 íbúðir inn á markaðinn frá 2017 til 2019, eða aðeins um þriðjungur af því sem ÍLS telur að þörf sé á. Spá SI gildir þó aðeins um höfuðborgarsvæðið, en íbúðaþörfin er að langmestu leyti bundin við það svæði.

Til lengri tíma, eða til ársins 2040, telur hagdeild ÍLS að áfram verði þörf fyrir að meðaltali 2.200 nýjar íbúðir á ári á öllu landinu, sé miðað við uppsafnað- an skort frá 2012.

Í leit að jafnvægi

Flestir greiningaraðilar spá því að íbúðamarkaðurinn leiti í jafnvægi á komandi árum með auknu framboði og minnkandi eftirspurnarþenslu, þó framboðsskorturinn hverfi ekki. Hagspár gera ráð fyrir áframhaldandi en hægjandi hagvexti næstu ár, með hægari fjölgun ferðamanna, minni atvinnuvegafjárfestingu, auknu atvinnuleysi og hægari aukningu kaupmáttar. Rætist spár er viðbúið að það hægist á vexti eftirspurnar á íbúðamarkaði. Á sama tíma gera spár flestra greiningaraðila ráð fyrir nokkuð meira framboði af íbúðarhúsnæði en verið hefur undanfarin ár, enda uppsöfnuð þörf fyrir íbúðarhúsnæði gríðarlega mikil og íbúðaverð vel umfram byggingarkostnað.

Segja má að sú þróun sé hafin, en nokkuð tók dró úr galsanum á íbúðamarkaði á síðari hluta síð- asta árs. Á fyrri helmingi ársins hækkaði íbúðaverð á höfuð- borgarsvæðinu um tæp 10% og náði árshækkunin hámarki við 23,5% í maí, en á síðari helmingnum hækkaði verðið aðeins um 1,4%. Hægari hækkunartaktur á íbúðaverði hefur verið rakinn til minni vaxtar kaupmáttar, hægari fjölgunar ferðamanna og aukins framboðs á nýjum íbúðum.

Á milli 2009 og 2016 komu einungis 6.252 fullgerðar íbúðir inn á íbúðamarkaðinn á höfuð- borgarsvæðinu. Átta árum þar á undan fóru 13.813 íbúðir inn á markaðinn. SI spáir að á fjögurra ára tímabilinu frá 2017 til 2020 komi rúmlega 8.000 íbúðir inn á markaðinn. Samkvæmt nýrri skýrslu greiningardeildar Arion banka um íbúðamarkaðinn er spáð 6,6% hækkun íbúðaverðs í ár, 4,1% á næsta ári og 2,3% árið 2020.

Svikalogn?

Efnahagssvið Samtaka atvinnulífsins (SA) telur á hinn bóginn að framboðsskortur íbúða á höfuðborgarsvæðinu fari vaxandi á næstu þremur árum. Miðað við áætlanir sveitarfélaga mun framboð aukast áfram, en hvorki nægilega mikið né nægilega hratt, meðal annars vegna mikillar fólksfjölgunar. Samkvæmt SA má reikna með að enn muni vanta 2.500 íbúðir á höfuðborgarsvæð- inu í árslok 2020, en til samanburðar var skorturinn metinn að minnsta kosti 2.000 í lok árs 2016. Að öðru óbreyttu mun skorturinn því ýta enn frekar undir hækkun íbúðaverðs. Framvindan á íbúðamarkaði er þó mikilli óvissu háð, líkt og bent er á í skýrslu greiningardeildar Arion banka. Á árunum 2018 til 2020 renna út fjölmargir kjarasamningar, eða alls 227. Miklar launahækkanir myndu þrýsta íbúðaverði hærra. Aukin lántaka við húsnæðiskaup, svo sem vegna vaxtalækkana, myndi einnig hafa áhrif til hækkunar. Þá gæti óvænt þróun í fólksfjölgun, aukin ríkisútgjöld, veiking krónunnar og bakslag í ferðaþjónustunni haft töluverð áhrif á íbúðamarkaðinn.

Samkvæmt skýrslu ÍLS þyrfti íbúðum á öllu landinu að fjölga um 17 þúsund frá 2017 til 2019 til að mæta þörf og uppsöfnuðum skorti á íbúðum frá árinu 2012.

TRAUSTARI GRUNDVÖLLUR Mikil hækkun fasteignaverðs allt frá árinu 2012 minnir óneitanlega á ástandið á fasteignamarkaði fyrir hrun. Íbúðaverð hefur hækkað gríðarlega mikið undanfarin ár samfara mikilli hækkun ráðstöfunartekna. Munurinn á mörkuðunum tveimur er þó talsverður, líkt og bent var á í nóvemberhefti Peningamála. Tekjuaukinn síðustu ár er ekki fjármagnaður af hraðri aukningu skulda – einkum með lántöku í erlendri mynt – líkt og fyrir hrun. Þess í stað skýrist aukning tekna að miklu leyti af aukningu kaupmáttar vegna lágrar verðbólgu, sterks gengis og bættum viðskiptakjörum. Reglur um útlán eru þar að auki hertari en áður, kröfur til lántakenda meiri og fjármálastofnanir eru varfærnari. Þá hafa heimilin greitt niður skuldir frá hruni og hefur eiginfjárstaða þeirra sjaldan verið betri.

Smelltu hér til þess að sjá greinina í heild

Smelltu hér til að skrá þig sem kaupanda 
Smelltu hér til að skrá eignina þína á sölu
Sendu okkur póst til að fá nánari upplýsingar eða hringdu í síma: 519-2600