Fréttir

Frjáls skráning fasteigna

Grein ú Morgunblaðinu 8.3.2018

 

Hvað þýðir það þegar talað er um að fasteign sé skráð frjálsri skráningu? Í lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt kemur fram sú almenna regla að útleiga á fasteignum er undanþegin virðisaukaskatti. Aftur á móti getur aðili, sem í atvinnuskyni leigir út fasteign, eða hluta fasteignar, sótt um frjálsa skráningu vegna slíkrar útleigu. Þýðing þess að fá samþykkta frjálsa skráningu er sú að leigusali skal leggja virðisaukaskatt ofan á leigugjaldið en hann öðlast á sama tíma rétt til að telja til innskatts þann virðisaukaskatt sem fellur til eftir skráninguna vegna kaupa hans á vörum og þjónustu vegna endurbóta og viðhalds þeirrar fasteignar sem frjáls skráning tekur til, svo og vegna rekstrar- og stjórnunarkostnaðar sem varðar eignina. Að sama skapi öðlast leigutaki sem leigir fasteign sem skráð er frjálsri skráningu heimild til ” þess að telja skattinn til innskatts samkvæmt almennum reglum.

Skilyrði frjálsrar skráningar eru að eigandi hennar sé skráður á virðisaukaskattsskrá, til staðar sé skriflegur leigusamningur og að yfirlýsingu leigutaka um að hann samþykki fyrir sína hönd frjálsa skráningu og þar með greiðslu virðisaukaskatts af leigugjaldi hafi verið þinglýst. Frjáls skráning getur aldrei verið til skemmri tíma en tveggja ára. Það skal þó tekið fram að frjáls skráning getur aldrei tekið til húsnæðis sem notað er að öllu leyti eða hluta sem íbúðarhúsnæði.

Frjáls skráning hefur hins vegar í för með sér þá kvöð að það myndast leiðréttingaskylda vegna þess innskatts sem nýttur er til frádráttar í skattskilum leigusala. Verði breyting á forsendum skráningarinnar ber leigusala að leiðrétta (bakfæra) innskattinn sem nýttur hefur verið til frádráttar í virðisaukaskattsskilum. Samkvæmt 16. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt fyrnist þessi leiðréttingarskylda á tuttugu árum þegar um er að ræða fasteignir. Komi til þess að notkun fasteignar sem frjáls skráning tekur til breytist þannig að skilyrði fyrir skráningunni séu ekki lengur fyrir hendi skal framreikna innskattinn miðað við byggingarvísitölu og leiðrétta innskattsfrádrátt. Þegar þessi leiðréttingarskylda innskatts virkjast þá er oft talað um að virðisauka-skattskvöðin falli, enda þarf þá að gera framreiknaðar eftirstöðvar hennar upp. Leiðréttingarkvöð innskatts vegna frjálsrar skráningar fasteigna getur numið talsverðum fjárhæðum og því mikilvægt að aðilar séu meðvitaðir um tilvist þessarar leiðréttingarskyldu og hvaða atvik og aðstæður geta leitt til þess að hún virkist.

Algengast er að það komi til skoðunar hvort leiðréttingarskylda innskatts hafi virkjast þegar breyting verð- ur á leigutaka, þeirri starfsemi sem fram fer í fasteigninni eða þegar fasteignin er seld. Þegar fasteign sem skráð er frjálsri skráningu er seld getur kaupandi yfirtekið leiðréttingarskyldu innskatts. Í slíkum tilvikum ber seljanda að gæta að því að kaupandi samþykki slíka yfirtöku og sé bær til að taka yfir leiðréttingarskylduna. Sé ekki mælt fyrir um slíka yfirtöku með sérstökum hætti í kaupsamningi um fasteignina þá virkjast leiðréttingar-skyldan og seljanda ber að gera upp áhvílandi leiðréttingarkvöð innskatts. Á þetta reyndi í úrskurði yfirskattanefndar nr. 396/2005 en í því tilviki var ekkert kveðið á um slíka yfirtöku í kaupsamningi aðila. Leiddi það til þess að leiðréttingarskyldan féll á seljanda fasteignarinnar þrátt fyrir að ekki hafi orðið breyting á notkun fasteignarinnar. Þá ber seljandi jafnframt ábyrgð á því að kaupandi fasteignarinnar sé bær til þess að taka leiðréttingarskylduna yfir, þ.m.t. að fyrirhuguð nýting kaupandans á fasteigninni sé þess eðlis að frjáls skráning geti átt við. Sú staða getur því komið upp að seljandi þurfi að bera leiðréttingarskylduna þrátt fyrir að mælt sé fyrir um yfirtöku hennar í kaupsamningi. Af þeim sökum kann að vera skynsamlegt að kveðið sé á um það í kaupsamningi að kaupandi takist á hendur ábyrgð á því að hann sé bær til yfirtöku leið- réttingarskyldunnar þannig að seljandi eigi þá skýra kröfu á hendur kaupanda komi í ljós að hann geti ekki tekið leiðréttingarskylduna yfir. ir fasteign sem skráð er frjálsri skráningu heimild til ber seljanda að gæta að því að kaupandi samþykki slíka notkun fasteignarinnar. Þá ber seljandi jafnframt

” Algengast er að það komi til skoðunar hvort leiðréttingarskylda innskatts hafi virkjast þegar breyting verður á leigutaka, þeirri starfsemi sem fram fer í fasteigninni eða þegar fasteignin er seld.

Smelltu hér til þess að sjá greinina í heild

Smelltu hér til að skrá þig sem kaupanda 
Smelltu hér til að skrá eignina þína á sölu
Sendu okkur póst til að fá nánari upplýsingar eða hringdu í síma: 519-2600