Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,7% í apríl og það sem meira er þá leiðrétti Þjóðskrá tölur marsmánaðar úr 1,6% hækkun í 3,3% hækkun. Af öllu þessu er ljóst að húsnæðisverð hefur hækkað um 6,1% á tveimur mánuðum! Það er mikill kraftur á bakvið þessa hækkun þar sem fjöldi undirritaðra kaupsamninga í mars og apríl var 88% meiri en að meðaltali í mars og apríl undanfarin 14 ár. Það sem meira er þá hefur samanlögð velta og verðhækkun í mars og apríl aldrei* verið jafn mikil.
Ef litið er á fermetraverð eftir hverfum í apríl má sjá að mestu hækkanirnar eru í Kópavogi og Hafnarfirði á meðan verð hækkar minnst í Breiðholti og Mosfellsbæ. Taflan að neðan gefur aðeins grófa vísbendingu um verðþróun, það er t.a.m. ekki tekið tillit til byggingarárs.
Húsnæðis og Mannvirkjastofnun uppfærði íbúðaþarfagreiningu sína undir lok maímánaðar og reiknast stofnunni til út frá mannfjöldaspá Hagstofunnar og forsendum um breytt fjölskyldumynstur að byggja þurfi tæplega þrjú þúsund íbúðir á ári að jafnaði fram til ársins 2030. Þar að auki kemur fram að óuppfyllt íbúðaþörf verði meiri eftir tvö ár en hún er núna. Nýverið komu nýjar þjóðhagsspár Íslandsbanka og Landsbankans og þar er spáð 11,3% íbúðverðshækkunum annars vegar og 10,5% hins vegar í ár.
Ef litið er fram til ársins 2023 spá bankarnir 20-24% hækkun yfir tímabilið og því ljóst að væntingar standa til áframhaldandi hækkana húsnæðisverðs. Í síðustu skýrslu Greiningardeildar Húsaskjóls kom fram verðspá þar sem gert var ráð fyrir að árshækkunartakturinn gæti farið upp í 14% í ár en sú spá byggði á röngum marstölum Þjóðskrár. Þar að auki var hækkunin í apríl kraftmeiri en spáin gerði ráð fyrir. Árshækkunartakturinn er kominn upp í 13,7% og hækkanirnar hafa því verið brattari en undirritaður gerði ráð fyrir líkt og sjá má hér að neðan.
Þar af leiðandi má vænta þess að árshækkunartakturinn fari upp undir 16% fyrri hluta sumars frekar en 14% líkt og marsspáin gerði ráð fyrir. Sýn greiningardeildarinnar á haustið hefur hins vegar ekki breyst. Seðlabankinn hækkaði stýrivexti um 0,25% í maí og eru meginvextir bankans nú 1,0% en þetta er í fyrsta skipti síðan árið 2018 sem bankinn hækkar vexti. Stóru bankarnir hafa hækkað óverðtryggða breytilega vexti í kjölfarið um 0,1-0,25% og þó það hafi ekki mikil áhrif á greiðslubyrðina setur það tóninn fyrir það sem koma skal.
Hlutfall fyrstu kaupenda hefur hækkað úr rúmum 15% árið 2014 upp í rétt tæplega þriðjung undir lok árs 2020 á sama tíma og óverðtryggðir breytilegir vextir hafa verið vinsælir. Þar af leiðandi er ljóst að markaðurinn er töluvert næmari fyrir vaxtahækkunum en áður.
Fram undan er vaxtahækkunarferli og Landsbankinn spáir t.a.m. að stýrivextir Seðlabankans verði komnir upp í 2,5% undir lok næsta árs. Þrátt fyrir að hækkandi vextir muni hægja á fasteignamarkaðnum mun fjölgun ferðamanna og lækkandi atvinnuleysi styðja við markaðinn á móti og því horfur á áframhaldandi verðhækkunum þó talsvert muni hægja á þeim.
Halldór Kári Sigurðarson Hagfræðingur
