Í stuttu máli eru öll hús sem eru ekki einbýlishús fjöleignarhús í skilningi laganna. Það þýðir að lög um fjöleignarhús gilda um allar aðrar eignir, hversu margir eða fáir eignarhlutar eru í húsinu.
Þegar eign í fjölbýlishúsi er seld er lykilatriði að það liggi fyrir yfirlýsing húsfélags. Þar á að koma fram hvort að búið sé að samþykkja einhverjar framkvæmdir og einnig hvort kostnaður liggi fyrir og hvort að einhverjar yfirstandandi framkvæmdir séu í gangi.
Á Íslandi er meirihluti landsins óbyggður og þéttbýlissvæði talsvert minni en önnur landsvæði. Jarðir eru stór hluti landsins og hafa þær eins og aðrir fasteignir gengið kaupum og sölum í gegnum tíðina.
Það er oft erfitt að slíta sambúð og sérstaklega þegar börn eiga í hlut. Það er því eðlilegt að aðilar leiti leiða til að valda sem minnstu raski hjá börnunum. Algeng leið er að annar aðilinn kaupi hinn út og börnin geta þá búið áfram að hluta til á sínu gamla heimili.
Það eru ansi margir þættir sem þarf að skoða í þessu samhengi.
Ég fæ ansi oft þessa spurningu. Hvernig get ég keypt nýja eign ef ég á ekki sparnað og allt mitt eigið fé er bundið í núverandi eign.
Það eru nokkrar leiðir:
Ég fékk spurningu um daginn hvers vegna fasteignasalar taki ekki út “seldar” eignir, þ.e. eignir sem eru stimplaðar seldar og yfirleitt með texta. Eignin er seld og er í fjármögnunarferli.
Allir launþegar frá 18 ára aldri geta nýtt sér séreignasparnað. Þetta er í raun viðbótarlaunahækkun og virkar þannig að launþegi leggur fyrir 2%-4% af launum sínum í séreignasparnað og atvinnurekandinn leggur til mótframlag sem er ekki hluti af núverandi launum heldur viðbót. Síðustu ár hafa allir íbúðareigendur með íbúðalán getað tekið út hluta af sínum séreignasparnaði skattfrjálst og nýtt til að greiða inn á íbúðalánin sín.
Ég var að yfirfara skattframtalið mitt í mars s.l. þegar ég tók eftir mjög stórri villu. Þetta var skattframtalið mitt fyrir árið 2022 og meira og minna öll gildin voru útfyllt sjálfkrafa og því engin leið að leiðrétta eða breyta þeim.
Á skattframtalinu 2022 var búið að fylla út:
Hvert er markaðurinn eiginlega að stefna? Ef við skoðum fyrirsagnir fjölmiðla þá stefnir hann lóðbeint í frost. Hins vegar segir mín 20 ára reynsla að þetta sé oft besti tíminn til að kaupa. Það er meira úrval af eignum og góðir kaupendur geta oft gert góð kaup ef þeir eru alveg tilbúnir þar sem seljendur eru oft tilbúnir að taka lægra tilboði ef það er fyrirvaralaust, þ.e. að kaupandinn eigi hvorki eftir að selja né fara í greiðslumat.
Þegar stórt er spurt sko. Ef við skoðum fyrirsagnir fjölmiðla þá er þetta bara vitavonlaust. Verðin eru lækkandi, miklu færri kaupsamningar og sölutími fasteigna lengist.
Fasteignamarkaður sveiflast á milli þess að vera seljandamarkaður og kaupendamarkaður. Helstu einkenni seljandamarkaðs eru að
Fasteignamarkaður sveiflast á milli þess að vera seljandamarkaður og kaupendamarkaður. Helstu einkenni kaupendamarkaðs eru að:
Eignin er yfirverðlögð: Ef eignin er yfirverðlögð eru góðar líkur á því að kaupendur nenni ekki á staðinn til að skoða og ef þeir gera tilboð þá má búast við því að þeir bjóði vel undir.
Þegar ég keypti mína fyrstu fasteign 1996 var þetta mjög einfalt. Þú gast valið um að taka 40 ára verðtryggt húsnæðislán hjá Íbúðalánasjóði. Líklega var hægt að taka lán hjá lífeyrissjóðum en ég átti ekki réttindi þar enda að klára háskóla þegar ég keypti mína fyrstu íbúð.
Ég er búin að vera fasteignasali í 20 ár og ég man alltaf eftir því þegar fyrsti kaupandinn hringdi mjög æstur í mig og vildi vita hvers vegna íbúðin sem hann var að kaupa væri miklu minni en ég sagði að hún væri.
Það er alltaf snúið að taka ákvörðun um í hvaða röð á að stunda fasteignaviðskipti. Á að kaupa fyrst eða selja fyrst? Það fer algjörlega eftir markaðnum hvað er betra að gera. Þegar við erum á seljandamarkaði þá er yfirleitt best að kaupa fyrst og selja svo þar sem það eru fáar eignir til sölu og eignir seljast hratt og vel.
Stutta svarið er jú ef þú býrð í þinni eign þá er alltaf best að hún sé skuldlaus. Hins vegar ef þú ert í fasteignahugleiðingum og átt skuldlausa eign og vilt kaupa fyrst og selja svo þá er svarið nei.
Ég talaði um það um daginn að allt að 50% kaupenda hefðu verið að falla á greiðslumati eftir að hafa fengið samþykkt tilboð í eign hjá okkur. Það var ansi margt sem spilaði inn í en stærsti þátturinn var þó að reiknivélar bankanna eru ekki áreiðanlegar og því nær ómögulegt fyrir kaupendur að vita nákvæmlega hvað þeir mega kaupa dýra eign.
Ég setti inn video hérna um daginn þar sem ég fór yfir ferlið við að gera nákvæmt verðmat. Það er ansi mikil vinna að gera nákvæmt verðmat og erfitt að skjóta á rétt verð á fasteign. Það voru nú ekki allir sammála mér. Einn notandi kommentaði að eina sem ég þyrfti væri fermetrafjöldi og svo myndi ég bara reikna þetta út eins og aðrir fasteignasalar. Fermetrafjöldi seldur í hverfinu síðasta mánuð deilt í heildarupphæð borguð fyrir allar seldar fasteignir í hverfinu seinasta mánuðinn.
Eitt fyrsta kerfið sem Húsaskjól setti í loftið var bókunarkerfi fyrir opin hús. Þegar ég byrjaði að vinna við fasteignasölu fyrir 20 árum þá voru opin hús auglýst í klukkutíma. Ferlið var eftirfarandi:
Ég fæ oft spurninguna getur þú skotið á verðið á minni eign. Þrátt fyrir 20 ára reynslu í fasteignasölu þá get ég ekki skotið á verð á eigninni þinni. Ég lét hins vegar skrifa forritið ReiknaVerð og þar getur þú séð hversu mikið eignin þín hefur hækkað miðað við vísitölu íbúðaverðs síðan þú keyptir hana.
Á nokkrum mánuðum hefur fjármögnunarumhverfi kaupenda gjörbreyst. Fyrir hálfu ári var það gífurleg undanteking að kaupendur náðu ekki fjármögnun, núna eru allt að 50% kaupenda að lenda í vandræðum með fjármögnum. Það eru nokkur atriði sem valda því.
Í rúm 2 ár hefur Húsaskjól fasteignasala starfrækt greiningardeild og er eina fasteignasalan á landinu sem heldur úti sjálfstætt starfandi greiningardeild.
Fyrir rúmum 2 árum fékk ég senda skýrslu frá ungum hagfræðingi Halldóri Kára Sigurðssyni. Mér fannst hún svo fagleg og vel unnin að ég fékk hann til að sjá um mánaðarlegar greiningarskýrslur um fasteignamarkaðinn.
HomePin er kaupendaþjónustukerfið okkar. Húsaskjól hefur alltaf verið leiðandi í kaupendaþjónustu og allir okkar seljendur sem eru í Gullpakkanum fá hana sér að kostnaðarlausu. Við leiðbeinum um kaupverð, greiðsluskilmála og hvernig er best að stilla upp tilboðinu til að tryggja draumaeignina.
Við erum búin að horfa á gífurlega miklar breytingar á fasteignamarkaði á stuttum tíma og það er því ágætt að skoða aðeins hvað er að gerast. Það er byrjað að hægja á markaði og eignir þurfa stundum lengri tíma til að seljast. Ef við setjum okkur í spor seljanda værir þú spenntur að taka við tilboði frá kaupanda sem er á byrjunarreit.
Síðustu ár höfum við verið á gífurlega hröðum markaði, svo hröðum að kaupendur hafa varla náð að skoða eignina þegar þeir þurfa að senda inn tilboð og yfirleitt hefur ekki dugað að fara í ásett heldur voru jafnvel komin mörg tilboð yfir ásettu.
Nú þegar fyrsti í aðventu rennur upp á sunnudaginn er ekki seinna vænna að huga að jólaskreytingunum. Heldur þú í gamlar góðar hefðir og skreytir allt í grænu og rauðu eða finnst þér gaman að breyta til og blanda saman gömlu heimatilbúnum skreytingum frá krökkunum við nýmóðins viðar og kopar muni? Hvort sem á meira við þig, þá er tíminn núna að taka upp úr jólakössunum og gera huggulegt í kringum sig fyrir komandi desember mánuð. Hér eru nokkrar hugmyndir til þess að komast í jólagírinn!
Á hverju ári fáum við spurningar frá fólki í fasteignahugleiðingum hvort að það sé ekki betra að bíða með að setja eignina í sölu þar til eftir áramót og margir sem eru komnir með sína eign á sölu vilja hvíla hana yfir hátíðarnar og jafnvel bíða fram á vor með að setja sína aftur eign á skrá.
Nýjasta afurð Húsaskjóls er Verðsaga. Verðsaga er einföld leitarvél þar sem allir geta leitað í þinglýstum kaupsamningum frá 2006. Það er hægt að leita eftir póstnúmerum, svæðum, stærð, byggingarári og dagsetningu á sölu eignar. Með einu músaklikki er síðan hægt að framreikna verðið á eigninni og sjá hvers virði hún væri í dag miðað við verðbreytingar sem hafa átt sér stað. Fyrir talnanördana er síðan hægt að setja leitarniðurstöður í excel og skoða þetta enn betur.
Góð lýsing á heimilum skiptir höfuðmáli. Þegar það tekur að dimma á haustin og dagsbirta er af skornum skammti er gott að geta leikið sér með birtuna inn á heimilinu og þannig haft áhrif bæði á upplifun á rýminu og jafnvel betri heilsu og líðan.
Nú þegar hausta fer og margir hverjir komnir í mikið innipúkaskap í kuldanum eru þó nokkur atriði utandyra sem ber að hafa í huga áður en fyrsta frostið kemur.
Núna þegar sumrinu fer að ljúka og margir hverjir farnir að kveikja á kertum og gera huggulegt í kringum sig fyrir komandi inniveru er gaman að skoða hvernig þú getur breytt til á heimilinu. Hér eru nokkrar hugmyndir sem eru í takt við strauma og stefnur í innanhúshönnun þetta haustið.
Sumarið er loksins komið og með því nokkrir straumar og stefnur í innanhúshönnun sem gæti verið gaman að tileinka sér heima fyrir. Hér verður farið yfir sjö áhugaverðustu trendin að okkar mati.
Það er oft freistandi að fara í kostnaðarsamar endurbætur fyrir sölu til að auka söluverðmætið. Hins vegar er smekkur manna er svo misjafn að stundum færðu ekki einu sinni kostnaðinn til baka þar sem kaupandanum finnst þetta forljótt og vill skipta út glænýja baðherberginu.
Sumrin eru yfirleitt frábær tími til að selja fasteign og yfirleitt er mest að gera hjá mér á sumrin. Það er samt ennþá mikilvægara að undirbúa eignina vel fyrir sölu þar sem með hækkandi sól sést allt betur. Það þarf því að taka vel til fyrir utan hús þannig að eignin taki vel á móti væntanlegum kaupendum og þrífa vel að utan sem innan því blessað rykið sést aldrei betur en þegar sólin skín á það.
Nú þegar að hlýna fer og sumarið handan við hornið er ekki seinna vænna en að fara huga að vorverkunum. Eflaust eru margir hverjir nú þegar farnir að hefjast handa enda er það yfirleitt þannig hér á skerinu góða að um leið og maí gengur í garð er eins og það lifnar yfir öllum, bæði mönnum og görðum. Hér verður farið yfir nokkur vel valin vorverk.
Þann 11.maí s.l. birtist grein á mbl.is um fasteignamál eftir Breka Karlsson formann Neytendasamtakanna þar sem hann fer yfir nokkrar tillögur að úrbótum til að slá á hækkanir húsnæðisverðs. Tillögurnar eru allar mjög jákvæðar og í stuttu máli má segja að við hjá Húsaskjóli fasteignasölu séum algjörlega sammála þessum tillögum. Það er hins vegar spurning hvernig á að útfæra þær og hversu mikinn kostnað þær hafa í för með sér fyrir neytendur.
Stórar eignir hafa hækkað mjög mikið síðustu 2 ár. Þetta eru eignirnar sem eru síðastar til taka út hækkun en líka fyrstu eignirnar sem hætta að hækka og stoppa. Skýringin er einföld. Því dýrari sem þær verða því minni verður kaupendahópurinn sem ræður við að kaupa eignirnar. Vextir eru að hækka og þar með verður erfiðara fyrir kaupendur að standast greiðslumat.
Fallegur sólpallur getur gert mikið fyrir eignina þína, bæði útlitslega séð og sem framlenging á húsið. Pallar geta einnig stækkað garðinn og breytt honum í paradís þar sem fjölskyldan nýtur útiverunnar saman og eykur notagildi hans svo um munar.
Hvað er lánshæfismat?
Það fyrsta sem ég ráðlegg fyrstu kaupendum að gera er að skoða lánshæfismatið sitt. Það er gert með því að fara inn á mitt.creditinfo.is og velja Lánshæfismat. Lánshæfismat er mat á líkum þess að kaupandinn geti staðið við sínar skuldbindingar og er m.a. notað af fjármálastofnunum við greiðslumöt og lánsumsóknir. Ef lánshæfismatið er lágt þá er oft nauðsynlegt að byrja á að skoða hvers vegna og skoða leiðir til að hækka það.
Ekki kaupa bara eitthvað: Þegar ég var búin að vera einhleyp í of langan tíma að mati almennings var helsta ráðið sem ég fékk: “Þú verður að finna þér kærasta og þú verður að lækka standardinn. Ekki vera svona kröfuhörð”. Núna heyri ég þetta sem ráðleggingu fyrir fyrstu kaupendur. Þú verður að koma þér inn á markaðinn með góðu eða illu. Það er hins vegar dýrt að kaupa og selja og því gífurlega mikilvægt rétt eins og með framtíðarmaka að vera viss um að eignin sem þú kaupir henti þínum þörfum og þú getir verið í henni eins lengi og þig langar til, ekki að þú þurfir að velja eftir 6 mánuði af því að hún passar þér engan veginn (þá er nú minna vesen að finna sér nýjan maka).
Við vitum öll að það tekur á að flytja og getur verið mjög stressandi að flytja í nýtt hús, sérstaklega þarf að gera endurbætur og verkefnalistinn verður yfirþyrmandi langur. Lykillinn að því að allt gangi smurt og valdi fjölskyldunni lágmarks óþægindum þegar flutt er milli húsa er að undirbúa sig vel. Ef þú fylgir eftirfarandi verkefna lista næst þegar þú flytur þá mun það spara þér hellings vesen tíma og fé!
Rétt verðlagðar eignir seljast alltaf best: Núna er markaðurinn þannig að kaupendur búast við að eignin fari á yfirverði. Samt segja síðustu tölur að um 40% eigna seljist á yfirverði, þannig að um 60% gera það ekki. Það þarf því að vanda verðlagningu sérstaklega vel því að ef eignin er verðlögð of hátt þá meta kaupendur oft stöðuna þannig að þeir treysta sér ekki í yfirboð og skoða því eignina ekki.
Ertu að kaupa eða ertu að skoða: Markaðurinn í dag er gífurlega hraður og þú festir þér aldrei eign ef þú ert í raun bara að ýta á Refresh takkann á fasteignamiðlum og ætlar svo að fara af stað að skoða eignina þegar þú hefur tíma. Mín ráðlegging til allra sem eru að íhuga fasteignakaup að fara af stað þegar þeir ætla sannarlega að festa sér eign. Það er svo mikill hraði í dag að það eru litlar líkur á því að eign sem þú sást í síðustu viku sé óseld eftir viku. Þú verður vera undirbúin og tilbúin að kaupa
Það getur verið snúið að velja lit á ákveðin rými og stundum heilar íbúðir eða hús. Hins vegar er gott að vita að engin ein leið er rétt. Við erum öll í mismunandi hugleiðingum og með ólíkar ástæður, erum kannski að flytja inn í eign, í söluhugleiðingum og viljum að eignin lítur vel út fyrir skoðun, eða einfaldlega til að fríska upp á umhverfið okkar og nota liti sem láta okkur líða vel heima fyrir. Allt tekur þetta tíma og oftast mikla vinnu þannig að gott er að vanda sig áður en hafist er handa.
Við hjá Húsaskjóli vitum að það er flókið að finna rétt verð á fasteign. Þess vegna þróuðum við 7 punkta verðmatsgreiningu Húsaskjóls. Það er mikil ábyrgð að verðmeta fasteign og það eru margir þættir sem hafa áhrif að verðlagningu fasteigna. Þess vegna er nauðsynlegt að koma á staðinn, taka út eignina og beita jafningjarýni til að tryggja vandað verðmat.
Í dag er kostnaðurinn við nýtt lán eitt fast gjald. Fyrir nokkrum árum var gífurlegur kostnaður við ný lán og þá var lántökugjaldið 1% og stimpilgjald af láninu 1,5% en í dag er kostnaðurinn við ný lán á bilinu 50.000-70.000 eftir lánastofnun.
Húsaskjól þróaði forsölumeðferð sem gerir seljendum kleift að vera tilbúnir þegar draumaeignin kemur á sölu.
Á hverju einasta ári fáum við þessa spurningu. Er fasteignamarkaðurinn ekki steindauður á aðventunni? Og á hverju einasta ári svörum við síður en svo.
Standist íbúð ekki væntingar kaupanda eftir að hún er afhent er fyrsta skrefið að heyra í lögfræðingi Húsaskjóls og fá ráðleggingar. Lögfræðingurinn fer yfir málið og leiðbeinir um framhaldið.
Við hjá Húsaskjóli heyrum oft. Það skiptir ekki máli hvaða fasteignasala ég vel. Þið vinnið öll eins. Það er mikilvægt að hafa í huga að fasteignasalar eru eins ólíkir og þeir eru margir.
Markaðurinn er gífurlega hraður núna og það er erfitt að taka ákvörðun hvort að það eigi að kaupa fyrst eða selja fyrst.
Við hjá Húsaskjóli fasteignasölu erum komin með nýtt kerfi sem heitir Mínar síður.
Þetta eru heildarkerfi fyrir alla í fasteignahugleiðingum.
Hvað er framundan á markaði? Á mínum 18 ára ferli hefur sjaldan verið meira að gera og á sama tíma hefur framboð á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu sjaldan mælst minna.
Það er oft erfitt að ákveða í hvaða röð á að skipta um fasteign. Á t.d. að selja fyrst eða kaupa fyrst?
Við hjá Húsaskjóli höfum tekið eftir því að fólk býr oft áfram í stórum húsum löngu eftir að öll börnin eru flutt að heiman. Á mínum 18 ára ferli sem fasteignasali, þá hef ég tekið eftir því að fólk fer yfirleitt 10-15 árum of seint í að minnka við sig.
Þegar það er góður sölutími eins og núna, þá heyrum við hjá Húsaskjóli oft. ,,Ég þarf ekkert að undirbúa eignina. Það er brjáluð sala og mín eign er frábær, hún selur sig sjálf.'' Hvað ef hún selur sig ekki sjálf, hvað þá?
Á hröðum markaði eins og við erum á núna er að verða æ erfiðara að kaupa með fyrirvara um sölu. Ef það eru fleiri en einn kaupandi sem er að bjóða í eignina fer þessi sem á eftir að selja yfirleitt neðst í bunkann.
Mig langar að fara aðeins yfir 3 týpur af seljendum þegar kemur að því að verðleggja eignina.
Tíminn flýgur og áður en við vitum af er komið vor. Það er alltaf virkilega skemmtilegur tími, sólin hækkar á lofti og fasteignamarkaðurinn er almennt mjög líflegur.
Ég er gífurlega spennt að segja ykkur frá kaupóskakerfinu okkar. Þetta er glænýtt kerfi sem Húsaskjól fasteignasala er að setja í loftið. Alveg síðan ég byrjaði í bransanum fyrir tæpum 18 árum hef ég gengið með í maganum þessa hugmynd að kaupendur geti skráð sig inn á kaupóskavef og fengið ábendingar um draumaeignina og að seljendur geti einnig leitað að rétta kaupandanum.
Samkvæmt nýjustu tölum þá heldur verð áfram að hækka á höfuðborgarsvæðinu en það hækkaði um 1% í september og árstakturinn er komin í 5,6% en hann hefur ekki verið hærri síðan undir lok árs 2018. Samhliða þessum hækkunum hefur verið mikil sala og var 882 kaupsamningum þinglýst í september og þarf að leita aftur til 2007 til að finna viðlíka veltu.
Síðustu árin hefur verið góð sala og margir seljendur sem eiga eftir að selja velja að gera tilboð með fyrirvara um sölu
Við erum flest búin að eyða mun meiri tíma á núverandi heimili í ár en við áttum von á. Margir eru að vinna heima og sumir hafa verið í sóttkví (jafnvel oftar en einu sinni) og enn aðrir í einangrun.
Núna erum við eina ferðina enn í hringiðu Covid og ég held að það sé óhætt að segja að þetta ástand sé komið til að vera í óskilgreindan tíma og það þýðir því ekkert annað en að spritta og brosa í gegnum grímuna.
Við fáum oft spurninguna
“hvernig á ég að tryggja mér draumaeignina?”
Síðustu vikur hafa verið fordæmalausar á flestan hátt.
Hver er staðan á markaðnum á þeim óvissutímum sem nú ríkja?
Við hjá Húsaskjóli fögnum 10 ára afmæli nú í mars.
Hver er staðan á fasteignamarkaðnum í byrjun mars 2020?
Hvenær er best að setja nýja eign inn á fasteignavefina?
Hvernig finn ég réttu eignina?
Hvernig verður staðan á fasteignamarkaðnum í febrúar 2020
Hver er staðan á fasteignamarkaðnum í febrúar 2020?
3 góð ráð fyrir kaupendur á kaupendamarkaði.
Hvernig fer fasteignamarkaðurinn af stað?
Seljendur ættu að verðleggja eignir sínar á markaðsvirði vilji þeir selja eignina hratt og vel. Sé eignin verðlögð á markaðsvirði seljast þær oft á einni til tveimur vikum. Það er mun árangursríkara að setja rétt verð á eignina strax í upphafi í stað þess að byrja að prófa of hátt verð...
Hvort sem um er að ræða kaupendamarkað eða seljendamarkað er gott að hafa í huga að ekkert varir að eilífu, hins vegar er erfitt að spá fram í tímann og vita hvenær ástandið breytist og því er í raun eingöngu hægt að miða við núverandi ástand hverju sinni.
Að kaupa fasteign getur verið hausverkur og að ýmsu þarf að hyggja, finna rétta eign, ákveða hvað hún má kosta og hvar hún á að vera. Góður undirbúningur sparar tíma og minnkar líkurnar á mistökum.
Þrátt fyrir að það sumarið hafi verið góður sölutími þá selja eignir sig ekki sjálfar. Það þarf að undirbúa eignina fyrir sölumeðferð og tryggja að kaupandinn sjái kosti eignarinnar.
