Það hefur eflaust ekki farið framhjá neinum sem les fréttir það eru óvenjulegar aðstæður á húsnæðismarkaði. Sögulega lágir vextir, mikill útlánavilji, takmörkuð neyslutækifæri, ásókn í ávöxtun, aukin heimavera og takmarkað framboð hefur skapað ógurlegan seljendamarkað. Veltan á fyrsta fjórðungi ársins var 78% yfir meðalári og 17% meiri en á metárinu sjálfu 2007.
Á sama tíma hefur íbúðum á sölu fækkað verulega og voru rétt rúmlega 800 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu um miðjan apríl sem er 60% minna en fyrir ári síðan. Í ljósi þessa kemur ekki á óvart að meðalsölutími á höfuðborgarsvæðinu hefur aldrei verið styttri og yfir fjórðungur íbúða selst yfir ásettu verði sem er næst hæsta hlutfallið síðan mælingar hófust. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,6% í mars og er árshækkunartakturinn þar með kominn upp í 8,9%.
Greiningardeild Húsaskjóls telur að árshækkunartakturinn muni halda áfram að hækka inn í sumarið vegna áðurnefndra þátta en fari svo lækkandi með haustinu.
Það eru nokkrir áhrifaþættir sem eru til þess fallnir að kæla markaðinn með haustinu. Fyrir það fyrsta má nefna þann augljósasta sem er aukin ferðalög. Eftir því sem fleiri verða bólusettir mun neyslutækifærunum fjölga og sennilegt að ferðaþyrstir Íslendingar muni taka hlé frá því að ausa sparnaði sínum í steinsteypu og nota hann frekar í utanlandsferðir. Í öðru lagi gætu lánakjör versnað með haustinu. Frá maí 2019 og til nóvember 2020 lækkaði Seðlabankinn stýrivexti sína úr 4,5% niður í 0,75% sem er sögulegt lágmark.
Heimilin hafa nýtt þetta tækifæri til aukinnar skuldsetningar í skjóli mun lægri greiðslubyrði. Þannig hefur meðalveðsetning nýrra fasteignalána bankanna farið úr 58% í júlí 2020 upp í 62% síðastliðinn janúar og hlutfall lána með yfir 80% skuldsetningu er komið upp í 15%. -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Verðþróun íbúðarhúsnæðis á höfuðb.sv. og spá Árshækkunartaktur íbúðaverðs á höfuðb.sv. Spá Í þessum vaxtalækkunarfasa hafa íbúðalán með breytilegum vöxtum verið vinsælli en nokkru sinni fyrr og því ljóst að íbúðamarkaðurinn er næmari fyrir vaxtahækkunum en áður.
Verðbólgan hefur verið drifin áfram af húsnæðisverðshækkunum undanfarna tvo mánuði og fór upp í 4,6% nú í apríl. Hún er þar með komin umfram þau vikmörk sem Seðlabankinn gefur sér í verðbólgumarkmiði sínu. Þetta setur þrýsting á Seðlabankann til að hækka vexti. Það er ólíklegt að peningastefnunefnd sé spennt að hækka vextina í núverandi efnahagsástandi og því gæti verið að Seðlabankinn grípi til annarra tækja líkt og að lækka hámarks leyfilega skuldsetningu íbúðalána. Lagalega má hún ekki vera hærri en 85% núna nema um fyrstu kaup sé að ræða en þá má hún vera 90%.
Af þessum ástæðum gæti markaðurinn kólnað með haustinu en áður en að það gerist telur undirritaður að árshækkunartaktur íbúðaverðs geti farið upp 12-14% nú í byrjun sumars.
Halldór Kári Sigurðarson Hagfræðingur S: 856-6933 Netfang: halldork15@gmail.com
