fimmtudagur 02.12.2021

Lánaferli við fasteignakaup

Lánaferli við fasteignakaup

Í dag er kostnaðurinn við nýtt lán eitt fast gjald. Fyrir nokkrum árum var gífurlegur kostnaður við ný lán og þá var lántökugjaldið 1% og stimpilgjald af láninu 1,5% en í dag er kostnaðurinn við ný lán á bilinu 50.000-70.000 eftir lánastofnunum. Það er lítið flækjustig. Fasteignasalinn útbýr ráðstöfununarblað fyrir nýja lánið sem fjármálastofnunin notar til að ráðstafa andvirði lánsins, til dæmis greiða upp áhvílandi lán og eftirstöðvar eru síðan lagaðar inn á seljandann.

Yfirtekið lán

 Kaupandinn þarf að fara í gegnum sama ferli og við nýtt lán. Hann þarf að fara í greiðslumat rétt eins og um nýtt lán væri að ræða. Mjög mikilvægt er fyrir kaupandann að kynna sér skilmála lánsins þar sem gömul lán geta verið með mjög íþyngjandi uppgreiðslugjaldi og einnig skiptir máli hvort að vextir séu breytilegir eða fastir og hvenær sé komið að endurskoðunarákvæði á láninu.

Veðflutningur

Hafa þarf í huga að þetta ferli getur verið flókið og ekki sjálfgefið að lánastofnun samþykki veðflutning. Í dag er ekki hægt að veðflytja lán með ábyrgðarmönnum. Einnig þarf að huga að því hvort nýja fasteignin sem seljandi er að kaupa geti borið gamla lánið. Ef seljandi er að minnka við sig gæti hann þurft að borga inn á lánið til að veðflutningurinn sé samþykktur. Einnig gætu skilmálar lánsins breyst við veðflutninginn.

Skoða þarf hvern veðflutning fyrir sig. Mjög mikilvægt er að aðili sem ætlar að flytja lán láti fasteignasalann vita strax í upphafi þar sem ferlið getur tekið langan tíma og verið flókið sé um margar eignir í keðju að ræða.

Það eru 2 leiðir til að veðflytja lán seljanda:

1. Flytja lán á nýja eign: Hann þarf að vera kominn með samþykkt kauptilboð í aðra eign

2. Handveð: Ef seljandi er ekki búinn að festa sér eign getur hann sótt um handveð hjá sínum viðskiptabanka. Handveð er skoðað hverju sinni og ekki öruggt að það sé samþykkt. Fjármálastofnun tekur amk 10% álag ofan á lánið sem þýðir að lán sem er 20.000.000 krónur þarf að hafa 22.000.000 krónur inn á handveðsreikningi sem tryggingu. Þarna er bankinn að tryggja sig gegn t.d. hækkun á láninu ef verðbólguskot kemur og einnig ef skuldari greiðir ekki af láninu. Yfirleitt er handveð veitt til 6 mánaða.

Handveð getur einnig verið dýr kostur ef viðkomandi er ekki búinn að finna sér eign. Þá fer lánið á handveð og skuldari borgar af láninu. Flækjustig veðflutnings eykst eftir því sem fleiri eignir eru í keðjunni. Algengt er 4-5 eignir séu í keðju. Þá þarf peningurinn úr fyrstu eigninni að skila sér í gengum keðjuna til að veðflutningurinn gangi eftir. Þetta getur verið samspil 10 lánastofnanna og 5 fasteignasala til að láta dæmið ganga upp og getur verið mjög tímafrekt. Það er því gott að skoða hvort að nýtt lán henti betur.

Veðflutningur er hins vegar góður kostur fyrir þá sem eiga erfitt með að standast greiðslumat þar sem almennt þarf ekki greiðslumat fyrir veðflutning.

 Mjög mikilvægt er að átta sig á því að ekki er hægt að breyta lánaskilmálum tilboða eftir á. Ef kaupandi gerir tilboð með nýju láni þá er ekki hægt að breyta því yfir í veðflutning einhliða daginn fyrir kaupsamning.